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2025-08-12 05:22:15

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　　在中国式现代化推进和“十四五”规划收官的关键时期ღ★，从政府工作会议及党中央决策部署总结2025年不动产投资的新机遇ღ★。

　　2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年ღ★，2025年则强调坚持“稳中求进ღ★、以进促稳ღ★、守正创新ღ★、先立后破ღ★，系统集成ღ★、协同配合”ღ★。在这一背景下ღ★，不动产投资机遇主要体现在以下四个方面ღ★：

　　中央经济工作会议将“大力提振消费ღ★、提高投资效益ღ★，全方位扩大国内需求”作为明年九项重点工作的第一条ღ★。中国巨大的消费市场以及电商的持续发展维持了消费基础设施和仓储物流需求ღ★；消费品质提升ღ★、食品安全和医疗卫生继续激发冷链物流的需求ღ★。此外ღ★，在逐步实现全体人民共同富裕的时代ღ★，城镇化ღ★、老龄化ღ★、消费升级ღ★、服务创新将成为驱动中国经济和社会转型的重要趋势ღ★，带来租赁住房ღ★、城市更新ღ★、停车设施投资机遇ღ★；而“十四五”规划的“三大工程”则进一步为保障性住房的发展提供了稳定的政策环境ღ★。

　　一方面是科技地产需求的爆发ღ★，推动数据中心与智算中心成为新热点ღ★。中央经济工作会议将“以科技创新引领新质生产力发展ღ★，建设现代化产业体系”列为明年九项重点工作的第二条ღ★。“人工智能+”行动将带来海量算力需求ღ★，推动数据中心和智算中心的快速发展ღ★。随着5G一女被两根凶猛挺进视频ღ★、云计算ღ★、大数据和人工智能技术的普及ღ★，服务于科技创新的科技地产具备重要需求增长点ღ★。

　　另一方面高端制造业园区转型升级也带来新机遇ღ★。二十届三中全会提出加快推进新型工业化ღ★，培育壮大先进制造业集群ღ★，推动制造业高端化ღ★、智能化ღ★、绿色化发展ღ★。高端制造业园区从单一的生产功能向多元化功能转变ღ★，融合研发ღ★、办公ღ★、物流和生活配套等功能ღ★，形成产业生态圈ღ★。拥有先发优势产业聚集的高端制造业园区将迎来战略新兴产业的增量需求ღ★。

　　城市群ღ★、都市圈化是城市化发展的必然趋势和科学规律ღ★，尤其在城市化中后期ღ★，人口和产业聚集效应明显ღ★。二十大报告要求ღ★，以城市群ღ★、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局ღ★，促进区域协调发展ღ★。随着城市群一体化建设的推进ღ★，一线城市和区域核心城市的资产价值将进一步提升ღ★。贯彻党中央的决策部署ღ★，关注京津冀ღ★、长三角ღ★、粤港澳ღ★、成渝ღ★、长江经济带五大城市群的各类不动产投资机会ღ★，推动城市群一体化建设ღ★，将是未来投资布局方向ღ★。

　　REITs市场快速发展ღ★，截至2025年6月ღ★，已上市的REITs发行规模超过2000亿元ღ★，随着政策的支持ღ★，公募REITs的底层资产范围不断扩大ღ★，包括工业厂房ღ★、数据中心ღ★、新型消费基础设施等ღ★。资产类型方面ღ★，建议重点关注产权类REITsღ★，包括工业厂房ღ★、数据中心等新基建类不动产以及保障性租赁住房ღ★、新型消费基础设施等需求稳健业态ღ★，以及价格低估的其他资产类型ღ★。作为保险资管机构ღ★，应积极参与Pre-REITsღ★、私募REITsღ★、战略配售及具备发行条件的项目投资ღ★，从多个环节参与REITs市场建设ღ★。同时ღ★，应积极探索保险资产支持计划创新ღ★，助力多层次REITs市场建设ღ★，推动保险资管REITsღ★、保险资管类REITs发展ღ★。

　　一方面是宏观经济增速放缓古天乐代言太阳集团城ღ★、供过于求常态化ღ★、需求端结构分化ღ★，另一方面是快速城镇化进入尾声ღ★，不动产投资面临双周期调整的挑战ღ★。

　　投资性不动产主要服务于实体经济的办公ღ★、研发ღ★、差旅ღ★、消费等需求ღ★，需求端受宏观经济政策环境影响ღ★，供给端由于开发建设周期较长带来的滞后性ღ★，不动产市场中短期有较明显的周期性特征ღ★，整体上与宏观经济周期基本保持一致ღ★。

　　现阶段ღ★，不动产面临双周期调整ღ★。第一个周期调整是指宏观经济周期调整ღ★，经济的增长速度可能保持在相对较低的水平ღ★。需求端的机会一是消费体现出较强的韧性ღ★，二是新质生产力相关产业的发展ღ★，包括战略性新兴产业（新一代信息技术ღ★、新材料ღ★、新能源ღ★、高端装备ღ★、新能源汽车等）ღ★、未来产业（元宇宙ღ★、脑机接口ღ★、量子信息ღ★、人形机器人等）和出海的传统产业转型升级ღ★。

　　快速城镇化进程接近尾声ღ★，不动产进入存量市场ღ★。未来各业态供过于求成为新常态ღ★，需要市场逐渐消化ღ★， 精细化运营提升成为了业主的发力点ღ★。

　　根据办公（含研发类）ღ★、零售ღ★、数据中心ღ★、仓储物流ღ★、租赁住房的各子市场所处行业周期的不同ღ★，选择积极配置或防御配置ღ★。

　　整体来看ღ★，2024年办公楼市场仍处于深度调整期ღ★，写字楼及研发办公业态均延续供过于求的态势ღ★。需求方面ღ★，降本增效为导向的搬迁构成市场去化的主要来源ღ★，微观市场主体扩张动力不足ღ★，企业对续租的偏好更大ღ★，使得市场复苏进程不及预期ღ★；供给方面ღ★，供应市场在受疫情限制后持续放量ღ★，仅研发办公业态2024年前三季度全国新开园区项目数量就达到77个ღ★，供需失衡下预计办公市场去化压力仍将进一步上升一女被两根凶猛挺进视频ღ★。

　　具体到各办公子市场复苏势头分化明显ღ★。在城市之间ღ★，长三角城市群的恢复进程领先ღ★，而大湾区与京津冀地区呈现缓慢回暖趋势ღ★；在需求行业上ღ★，TMTღ★、金融与专业服务业仍为主导需求ღ★，科技创新与产业升级对部分行业和项目的需求形成了一定托底ღ★。

　　租金仍呈现下跌趋势ღ★，以价换量仍为市场主流ღ★。由于市场供大于求局面愈发显著古天乐代言太阳集团城ღ★，企业对租金折扣高度敏感ღ★，2024年以来全国主要城市的租金普降ღ★，且整体降幅不断扩大ღ★。

　　作为ToC业态ღ★，零售市场的需求韧性更强ღ★，结合消费利好政策ღ★，零售业态呈现一定的复苏态势ღ★，但仍明显分化ღ★。需求端ღ★，经济的不确定性导致居民收入预期降低古天乐代言太阳集团城ღ★，消费复苏呈现结构性差异ღ★，“节假日经济”是刺激需求端回升的重要推手ღ★。从具体行业来看ღ★，餐饮ღ★、运动和娱乐行业的需求表现出积极的复苏势头ღ★，但耐用品和服饰消费的恢复却不及预期ღ★。供给端ღ★，2024年前三季度全国重点21城优质零售地产新增供应共计226.1万平方米ღ★，其中一线城市大体量优质项目集中入市ღ★，投资焦点回归一线ღ★。

　　消费客流的逐渐恢复带动商业租赁的活跃度提升ღ★，扭转疫情期间零售商业地产空置率持续上涨的格局ღ★。2024年三季度末全国重点21城优质零售地产市场平均空置率报10.1%ღ★，连续第六个季度环比下行ღ★。其中一线年以来低值ღ★，但非一线城市空置率回落缓慢或与年初持平ღ★。

　　作为数字经济核心基础设施ღ★，IDC持续高速发展ღ★：2023年我国数字经济规模53.9万亿元ღ★，2016-2023年复合增长率超过10%ღ★。根据DTZ预计ღ★，2024年中国内地数据中心行业市场规模将达到3,048 亿元ღ★、标准机架规模将突破1,000 万架ღ★，同比实现超过20% 的高速增长ღ★。

　　数据中心市场供需趋势趋向健康ღ★，一线核心机房资产和环一线超大基地型机房资产配置逻辑落地ღ★。如自2023年以来ღ★，大型互联网和云计算巨头均加大资本性开支（服务器+AI布局）ღ★，一线城市IDC机房签约率超过80%ღ★。在IDC 公募REIT即将破冰发行情况下ღ★，一线核心机房和超大基地定制性机房资产投资价值加大ღ★。

　　•华北地区:北京和华北其他城市租金形成较大梯度ღ★。第一梯度为北京ღ★，按每KW含电的模式服务费为1,050-1,500/月/kw;第二梯度为河北各城市与天津ღ★，租金集中在860-1,270元/月/kwღ★。华北地区签约率均在60%-80%ღ★。

　　•华东地区:整体片区租金水平相对比较高ღ★，其中上海为全国租金最高城市ღ★，服务费可达1,000-1,400元/月/kwღ★。杭州ღ★、南京租金在910-1,140元/月/kwღ★。其他环沪的非一线元/月/kwღ★。各城市签约率均在55%以上ღ★。

　　•华南地区:形成两个租金梯队:广州ღ★、深圳为第一梯队ღ★，服务费在1,020-1,250元/月/kw;第二梯队为东莞ღ★、惠州ღ★、佛山ღ★，服务费在860-1,140元/月/kwღ★。华南地区整体签约率在60%-80%古天乐代言太阳集团城ღ★。

　　•华中ღ★、华西地区ღ★：武汉作为网络节点之一ღ★，平均租金主要在910-1,140元/月/kw之间ღ★。成都和重庆作为川渝枢纽的数据中心集群地区ღ★，平均租金水平可达910-1,140元/月/kwღ★。贵州特别是贵安新区是较多运营商在西南片区的超大型数据中心基地ღ★，服务费在680-800元/月/kwღ★。华中华西片区整体的签约率在60-80%ღ★。

　　2024年全国物流地产市场供应量维持高位ღ★，但租赁活跃度整体表现却低于预期ღ★。2024年前三季度主要物流市场新增供应745万平方米ღ★，且预计2024年全年的新增供应将达到历史第二高的峰值水平ღ★；但前三季度净吸纳量共410万平方米ღ★，尽管呈现弱复苏态势但仍显著低于新增供应量ღ★，这使得整体仓储物流市场的空置率进一步上升ღ★，大部分业主采取以价换量策略ღ★，租金持续受到挤压ღ★，环比录得负增长ღ★。

　　2024年各区域主力需求来源呈现多样化ღ★。在京津冀地区ღ★，新租需求主要由第三方物流企业主导ღ★；在大湾区ღ★，主要需求来源于跨境电商龙头企业ღ★；而长三角地区新兴行业如光伏等的需求扩张显著ღ★。

　　2024年ღ★，在保障性租赁住房支持政策陆续出台后ღ★，租赁住房市场供应快速增加ღ★，同时多元化的租赁需求提升了市场活跃度ღ★，但需关注部分城市或区域供过于求的趋势ღ★。供给端ღ★，截至2024年三季度ღ★，开业房源和管理房源规模稳步提升ღ★，三季度末TOP30企业累计管理房源规模达176.7万间ღ★，市场化ღ★、保障房性质租赁住房持续入市ღ★。需求端ღ★，热点城市租赁住房需求保持旺盛古天乐代言太阳集团城ღ★，一线城市的经营表现更优ღ★，保障性租赁住房规模持续扩大ღ★，核心区域租赁住房空置水平仍在低位ღ★，非核心区域受供给冲击有所承压ღ★。

　　受到大幅新增供应的影响ღ★，市场租金上涨动力不足ღ★。受保租房大批量入市影响ღ★，租赁住房市场租金承压ღ★。

　　随着消费的逐步复苏和新型产业的持续发展ღ★，需求端工业厂房ღ★、租赁住房ღ★、购物中心和数据中心仍然有增长潜力ღ★；与此同时ღ★，根据业态供给端是否标准化ღ★，可以在供给差异化的业态中ღ★，例如数据中心ღ★、购物中心ღ★、生物医药产业园ღ★，发掘经营表现良好ღ★，具有差异竞争护城河的优质投资机会ღ★。

　　参考成熟市场的不动产资产配置经验ღ★，国际机构投资人不动产资产配置以投资性物业为主一女被两根凶猛挺进视频ღ★，即可以产生持续经营现金流的不动产ღ★，既包括写字楼ღ★、物流ღ★、商业ღ★、酒店ღ★、租赁住房等传统投资性物业类型古天乐代言太阳集团城ღ★，也包括养老公寓ღ★、学生公寓ღ★、医疗不动产ღ★、数据中心等新型资产类型ღ★。不动产的周期性特征与宏观经济波动密切关联ღ★，伴随每次危机的消退ღ★，投资性不动产市场都逐步恢复ღ★，投资收益率亦能够恢复到危机前水平甚至更创新高ღ★。而且ღ★，投资性不动产经营现金流稳定ღ★，适合长线资金配置ღ★。

　　结合各业态所处不同行业周期进行资产配置一女被两根凶猛挺进视频ღ★，建议积极配置处于复苏或即将进入复苏阶段的业态ღ★，包括商业ღ★、数据中心ღ★；保守配置处于下降或即将进入下降周期的物流仓储ღ★、生物医药产业园ღ★、通用研发产业园ღ★、办公ღ★、高标厂房及租赁住房ღ★。

　　以“积极配置新型基础设施资产及公募REITsღ★、夹层/权益策略防御性配置强资产ღ★、持续配置固收/类固收项目”为核心策略ღ★。

　　综合考虑2025年度不动产投资机遇及2024年细分市场情况ღ★，借鉴成熟市场经验ღ★，制定2025年度不动产投资配置策略ღ★。

　　新型基础设施资产类别较为特殊ღ★，单一项目投资可能难以满足投资人对于当期收益要求ღ★，建议通过资产包的形式进行配置ღ★，利用多元化平滑组合收益ღ★。业态应属于公募REITs试点范围ღ★，可作为有效的退出渠道ღ★。预期IRR 6.5-10%ღ★。

　　数据中心长期发展驱动力在于国内数字经济ღ★，尤其是产业数字化的高速发展ღ★，叠加人工智能AI爆发ღ★，国内IDC发展迎来了战略机遇期ღ★，在国内IDC REITs即将公开发行背景下ღ★，积极布局数据中心IDC赛道ღ★，有利于分享数字经济和公募REITs发展的红利ღ★。

　　•区位选择ღ★：布局北上广深及周边成熟数据中心市场（昆山&太仓ღ★、廊坊&怀来ღ★、东莞&佛山&韶关等）

　　在消费降级的背景下ღ★，购物中心整体经营规模实现增长ღ★， 商业模式将进一步集中于高端业态与基础型业态头尾两类ღ★。随着消费者对情绪价值的认可和追求ღ★，具有较强运营能力的购物中心将在存量深度运营时代脱颖而出ღ★，购物中心品牌运营商的赋能效应正逐步得到资本市场认可ღ★。叠加万象城ღ★、大悦城等优质购物中心REITs公开发行并受到资本市场追捧ღ★，购物中心已成为投资机构ღ★、房地产开发商和零售商青睐的投资标的ღ★。

　　•区位选择ღ★：选取一线和新一线城市主要商圈ღ★，新一线主要包含成都ღ★、武汉ღ★、杭州ღ★、南京ღ★、西安ღ★、重庆ღ★、苏州ღ★、青岛等

　　•阶段选择ღ★：聚焦已进入成熟运营阶段的物业ღ★，对于在租赁爬坡期的资产ღ★，应通过夹层结构提升投资安全性

　　投资性不动产市场具有周期性ღ★，宏观经济的波动和融资端的定向收紧亦伴随多元策略参与核心不动产资产的机遇ღ★。长期收益率的下降将对核心资产的价值带来支撑ღ★，目前一线城市部分核心资产交易资本化率超过5%一女被两根凶猛挺进视频ღ★，而长期银行贷款降至3%左右ღ★，对于核心资产投资已经形成明显正杠杆效应ღ★。应从资产端的基本价值角度作出投资决策ღ★，通过权益性投资具有性价比的核心资产ღ★。

　　投资租赁住房可有力发挥保险资金支持国家民生建设ღ★，且租赁住房稳定的收益率与保险资金追求长期稳定收益具有较高的匹配度ღ★，目前政策端对租赁住房支持力度大ღ★，市场供给与需求逐渐平衡ღ★，市场化租赁住房迎来稳定发展期ღ★。

　　•阶段选择ღ★：重点关注已经成熟的物业标的ღ★，关注市场上已成熟运营ღ★、产权清晰ღ★、设施良好的核心资产ღ★；择机关注开发类投资机会ღ★，与行业头部租赁住房共同投资租赁用地性质的保障性租赁住房

　　核心枢纽城市（一线城市及服务于一线城市的周边市场）整体抗风险能力相对较强ღ★，与险资的资金匹配度高ღ★，仓储物流下游租户相对集中ღ★，行业资源规模优势明显ღ★，必须绑定优质投资及运营平台共同投资ღ★。

　　新能源和智能汽车ღ★、半导体ღ★、信息技术及终端设备等为代表高新技术制造业的发展ღ★，逐渐成为经济和GDP发展的重要驱动力ღ★，使得产业园区成为不动产投资的重要方向ღ★。对于通用研发办公ღ★，由于供给规模大ღ★、互联网行业整顿等出现了一定下行压力ღ★，特定型研发办公ღ★、标准厂房仍为市场需求较为旺盛的业态类型ღ★。

　　•区位选择ღ★：应选择四大城市群（京津冀ღ★、长三角ღ★、珠三角ღ★、成渝）的制造业节点城市进行配置ღ★，区位选址应聚焦于产业基础设施配套完善ღ★、战略性新兴产业聚集的国家级或优质省级开发区

　　整体市场供过于求ღ★，聚焦一线城市核心园区（如中关村ღ★、电子城和张江科学城等）ღ★，谨慎关注广州和部分强二线城市（武汉ღ★、西安等）特定核心资产投资机会ღ★。资产应具备稳定的租约和现金流ღ★，或需求确定性很强的改造增值机会

　　在长期向好产业政策的引导下ღ★，创新人才聚集ღ★、产业链已具备成熟度ღ★、新增供应有限的核心区域将会持续受到生物医药企业选址的青睐ღ★。

　　•区位选择ღ★：位于北京ღ★、上海ღ★、广州ღ★、杭州ღ★、南京等生物医药行业聚集城市的核心园区ღ★，如昌平生命谷产业基地ღ★、张江科学城ღ★、成都医学城ღ★、杭州医药港等

　　监管近期政策不断释放积极信号ღ★，持续用力推动房地产市场止跌回稳ღ★，房地产市场出现了阶段性回稳ღ★。长期来看ღ★，本轮经济结构转型中房地产的行业地位有所调整ღ★，“高负债ღ★，高周转”的商业模式难以为继ღ★，未来经营稳健ღ★、产品力出众ღ★、现金储备充足的企业将有市场份额提升的机会一女被两根凶猛挺进视频ღ★，拥有更强资产管理能力的企业在增量市场向存量市场转型过程中将有更好的发展前景ღ★。

　　严格把控风险ღ★，以满足投资人基础配置要求为目标ღ★。选择财务稳健一女被两根凶猛挺进视频ღ★、公开市场评级稳定ღ★、内部评级符合投资要求的企业ღ★，特别是央/国企主体和经营稳健的头部房企作为融资业务的合作对象ღ★，主要以债权方式ღ★，包括CMBSღ★、类REITsღ★、保险债权计划和优先股等方式进行配置ღ★。

　　积极探索公募REITs上游配置机会ღ★，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs资产ღ★。发挥保险资金长久期优势ღ★，参与基础资产优质ღ★、估值合理的核心资产的战略配售ღ★。依托存量资产ღ★，作为原始权益人及资产管理人ღ★，发起设立公募或私募REITs产品ღ★，打造国寿REITs品牌ღ★。用好类REITsღ★、CMBSღ★、持有型不动产ABS等成熟度ღ★、标准度和流动性更好的交易所市场产品ღ★，审定基础资产的安全性和产生现金流的能力ღ★，积极寻找主体信用良好ღ★、底层资产优质ღ★、现金收益稳健的交易所市场产品配置机会ღ★。

　　1. 底层资产应位于一线及强二线. 项目所处行业应当具备一定发展成熟度ღ★，行业竞争格局相对稳定ღ★；

　　3. 项目估值水平不高于同类产品市场估值ღ★，收入及现金流测算参数设置合理ღ★，租户结构和租期安排应当具备可持续性;122大阳城集团网站ღ★，机房规划ღ★。大阳城太阳集团ღ★。太阳成集团·tyc122cc(中国)有限公司大数据管理ღ★，申博太阳城登录入口ღ★，